案情简介
2013年6月19日，任晓文、恩泽经营部、恒泽公司、陈志忠签订《房屋买卖合同》，载明：由恒泽公司以750万元的价格将其所有的位于成都市高新区天府大道北段1700号3栋2单元14层1413号办公用房出售给任晓文，虽然该办公用房购买价约壹仟余万元，但恒泽公司明确是其真实意思表示，并用恒泽公司应偿还恩泽经营部的借款7500000元抵偿任晓文应付恒泽公司的购房款，互不找补，合同签订后，恒泽公司与恩泽经营部之间的750万元借款权利与义务终结；各方同意恒泽公司于2014年6月19日前以原价回购办公用房，如恒泽公司在2014年6月19日以前将购房款7500000元支付到任晓文账户，则应于2014年6月29日前或恒泽公司领到房屋产权证后10日内配合（以后到时间为准）任晓文到房管局办理产权过户手续及国有土地使用权手续。同时合同约定，恒泽公司将购房合同原件及交购房款的收据原件交给任晓文保管并同意公证委托任晓文指定的专人到开发商处领取房屋产权证原件，委托任晓文指定的专人配合任晓文办理产权过户手续。该合同还对违约责任、房屋返租等权利义务进行了约定。
2013年11月26日，恒泽公司取得成都市高新区天府大道北段1700号3栋2单元14层1413号办公用房房屋产权证。2014年1月14日，恒泽公司将房屋产权证原件交由恩泽经营部管理。2015年7月28日，任晓文向成都市仲裁委员会就其与恒泽公司、陈志忠房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷申请仲裁，成都市仲裁委员于2015年10月10日作出（2015）成仲案字第520号仲裁裁决，裁决恒泽公司于裁决书送达之日起10日内，协助任晓文办理成都市高新区天府大道北段1700号3栋2单元14层1413号房屋所有权证及国土使用权证；恒泽公司向任晓文支付租金120万元及违约金等。
一审另查明，恩泽经营部为个体工商户，经营业主为任晓文。2013年3月19日恩泽经营部、恒泽公司、陈志忠签订《借款协议》一份，约定恒泽公司向恩泽经营部借款750万元用于公司周转，借款期限为3个月，由陈志忠对该借款承担连带保证责任。
一审判决后，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初839号民事判决，向本院提起上诉。
二审法院补充查明以下事实：
一、2013年3月19日恩泽经营部作为出借人（甲方）与借款人（乙方）恒泽公司、担保人（丙方）陈志忠签订《借款协议》，该协议第一条约定“借款金额和用途：乙方向甲方借款￥7500000.00（大写：人民币柒佰五拾万元正）用于公司周转经营”；第三条约定“借款期限：三个月，从甲方转账当日起算”；第四条约定“借款利息：按每月1%计算，于每月19日甲方指定账户（开户银行：民生银行东风支行，银行账号：20×××44）”；第四条约定“还款时间：2013年6月19日”。2013年3月20日，恩泽经营部通过中国民生银行成都东风支行向恒泽公司转款750万元。恒泽公司按照借款合同的约定，分别于2013年4月18日、2013年5月20日、2013年6月19日以银行转账的方式向恩泽经营部支付每个月的资金占用费7.5万元。
二、恒泽公司与恩泽经营部的借款到期后，恒泽公司作为卖方（甲方）与买方（乙方）任晓文、第三方（丙方）恩泽经营部、担保方（丁方）陈志忠于2013年6月19日《房屋买卖合同》，该合同第一条约定“甲方自愿将其购买的写字楼出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋”；第三条约定“介于丙方于2013年3月19日借款750万元给甲方，甲方应于2013年6月19日归还，甲乙丙三方一致同意甲应归还借款750万元充抵乙方应支付给甲方的购房款750万元，互不找补。本合同签订后，甲方、丙方间750万元借款权利与义务终结”；第四条约定“本协议生效后，鉴于视为乙方已支付购房款且房屋将在甲方不按合同约定回购的情况下方可办理过户手续，双方同意甲方每月支付乙方租赁75000.00（大写：柒万伍仟元人民币），甲方应于每月19日前支付到乙方银行账户内。如甲方逾期支付利息，则按每日100元支付乙方违约金。甲方租赁期间，物业管理、水、电、燃气、通讯等相关杂费均由甲方自行承担”；第五条约定“各方同意甲方在2014年6月19日前以原价即750万元人民币的总价回购该写字楼，回购款直接支付给乙方”；第六条约定“如甲方在2014年6月19日24时前没有将购房款750万元支付到乙方银行账户内，则应于2014年6月29日前或甲方领到房屋产权证后10日内（以后到时间为准），配合乙方到房管局办理房屋产权过户手续，并在乙方领取《房屋产权证》后配合办理房屋土地使用权变更登记手续。甲乙双方按国家规定各自承担过户手续应承担的相应税费”。
三、2014年6月30日，任晓文持案涉房屋的房产证和钥匙在物业服务公司办理了入驻手续，同日物业服务公司向任晓文出具了交纳水费的《收款收据》。2016年12月12日物业服务公司出具《入驻证明》载明：“兹证成都市青羊区恩泽电气设备经营部（经营者任晓文）于2014年6月30日，办理成都市高新区天府大道北段1700号3栋2单元4层1413号房屋入驻手续，并于当日交纳2014年1月—2014年6月水电费：175.51元”。
四、恒泽公司的法定代表人陈志忠自2014年5月30日从成都机场出境前往香港后，至2018年12月13日止一直在境外未回国。
裁判要点
二审争议焦点为：任晓文就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中任晓文就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当按以下四个方面进行审查：
一、关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。
2013年3月19日恩泽经营部、恒泽公司、陈志忠签订借款期限为3个月的《借款协议》，恩泽经营部的经营者任晓文按约将750万元出借给恒泽公司，双方约定按月1%计算借款利息符合相关法律规定。3个月借款期限到期后，因恒泽公司无法偿还借款本息，任晓文、恩泽经营部、恒泽公司、陈志忠遂于2013年6月19日签订书面《房屋买卖合同》。本院认为，《房屋买卖合同》签订于《借款协议》约定的还款期限届满之后，双方签订《房屋买卖合同》的行为是借款到期后双方经结算的以物抵债行为，所签订的《房屋买卖合同》并不是对《借款协议》的担保，也并未违反《中华人民共和国担保法》第四十条以及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条中有关“禁止流押”的相关规定。双方在《房屋买卖合同》中约定在2014年6月19日前恒泽公司可以按750万元总价回购该案涉房屋，实质上是对《房屋买卖合同》是否履行约定了一定的宽限期，同时双方在合同中也约定了如逾期恒泽公司则无权回购，须配合任晓文办理房屋产权过户手续，该回购条款实际上是赋予恒泽公司选择权，从合同的选择履行的角度看，恒泽公司更具有主动性，也表明以物抵债协议是双方平等协商的结果，任晓文并无利用其出借人的优势地位有乘人之危或胁迫之情形；从合同的内容和效力来看，回购期届满之前，双方实际上是设立了与旧债并存的新债，恒泽公司可以选择履行新债，即交付案涉房屋，也可选择履行旧债，即偿还欠款，而在回购期届满之后，按照双方的约定，此时新债完全替代了旧债，构成债的更改，这时恒泽公司履行债务的方式只能是交付案涉房屋并配合办理过户手续，双方有消灭旧债并成立新债的合意，换言之，任晓文与恒泽公司有买卖房屋的真实意思表示，双方有签订《房屋买卖合同》以实现案涉房屋所有权发生转移的真实意愿，从现有证据看能够排除双方有通过签订虚假的《房屋买卖合同》以规避法院强制执行的意图。因此，能够认定在人民法院查封之前双方签订了合法有效的书面买卖合同。
二、关于是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的问题。
签订《房屋买卖合同》后，任晓文即以收取恒泽公司租金的方式行使了对案涉房屋使用和收益的权利，已经合法占有案涉房屋。在恒泽公司未按约支付租金后，任晓文于2014年6月30日与物业服务公司办理了案涉房屋的入驻手续，自行占有和使用案涉房屋，直至2014年7月18日案涉房屋被一审法院查封。因此，能够认定在人民法院查封之前任晓文已合法占有案涉房屋。
三、关于是否已支付全部价款的问题。
《房屋买卖合同》第三条约定，恒泽公司、任晓文、恩泽经营部一致同意恒泽公司将应归还给恩泽经营部的借款750万元充抵任晓文应支付给恒泽公司的购房款750万元，互不找补，本合同签订后，恒泽公司、恩泽经营部之间750万元借款权利与义务终结。因此，根据该约定，双方一致同意以恒泽公司750万元借款充抵任晓文应支付给恒泽公司的购房款，在双方签订《房屋买卖合同》之时即可视为任晓文已支付完毕全部购房款。
四、是否因买受人任晓文自身原因未办理过户登记的问题。
关于这一问题，一般来说能够归责于买受人的原因可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。因上述前两个原因与本案查明的案情不符，故本案应主要审查任晓文是否有消极不行使登记权利的情形。首先，双方在《房屋买卖合同》中约定“甲方（恒泽公司）同意将购房合同原件及交购房款的收据原件交给乙方（任晓文）保管并同意公证委托乙方指定的专人到开发商处领取房屋产权证原件，委托乙方指定的专人配合任晓文办理产权过户手续”，从该约定的内容来看是约定对任晓文指定专人到开发商处领取房屋产权证原件的事项进行公证，但本案一审中已经查明，在双方约定的回购期之前恒泽公司已经取得了案涉房屋的产权证，并于2014年1月14日将案涉房屋的产权证原件交给了任晓文保管，故无论任晓文还是恒泽公司双方均有理由认为在此情形下办理公证委托事项已无必要，同时是否办理公证委托还要依赖于恒泽公司的配合，因此不能仅以恒泽公司与任晓文未办理公证委托即认定任晓文消极不行使案涉房屋过户登记的权利。其次，《房屋买卖合同》第六条约定，恒泽公司应于2014年6月29日前或在恒泽公司领到房屋产权证后10日内（以后到时间为准），配合任晓文到房管局办理房屋产权过户手续。照此约定，2014年6月29日是恒泽公司配合任晓文办理案涉房屋产权过户手续的起始日期，至2014年7月18日案涉房屋被一审法院查封之时，间隔不足二十日，在此期间，恒泽公司的法定代表人陈志忠一直在境外未回国，且从人民法院执行案涉房屋所依据的（2014）成民初字第1400号民事判决中可看出，四川省成都市中级人民法院在审理该案中因恒泽公司无法送达而对其公告送达，从现有证据看恒泽公司处于非正常经营状态，因此，虽任晓文持有案涉房屋的产权证，但无法单方办理过户手续，不能认定任晓文消极不行使登记权利。再次，2014年6月30日，任晓文以业主身份主张权利，在物业服务公司办理入驻手续，这一事实也可以反映任晓文积极主张物权的心态。因此，能够认定非因买受人任晓文自身原因未办理案涉房屋的过户登记。
综上所述，任晓文对案涉房屋有优于一般债权的物权期待权，在金钱债权执行中享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初839号民事判决；
不得执行位于四川省成都市高新区天府大道北段1700号3栋2单元14层1413号办公用房（面积899.85平方米，权2487783号）；
驳回任晓文的其他诉讼请求。
上一篇：投资的六大风险及防范措施