罗某将自己的房屋委托两家中介出售，在同一天，分别以50万和51万的价格卖给翁某与李某。其“一房二卖”的行为是民事欺诈还是刑事诈骗？买房人该如何正确维权？文典律师事务所合同法专业委员会律师带您了解。
案例：
房主罗某有一套26平方米的房子。2010年9月，她分别委托两家中介卖房，并在同一天，分别以50万和51万的价格卖给翁某与李某。凑巧的是，翁某与李某是朋友。在两人得知他们买的是同一套房后，他们找到罗某协商。最终，罗某退还了翁某的50万元，并承诺将房子过户给李某。但此后，罗某以各种理由拒绝过户，李某因此向法院起诉。
罗某不服一审判决上诉期间，又通过中介公司将房子以50万元的价格卖给了徐某。
最终法院判决罗某构成合同诈骗罪，判处有期徒刑10年，剥夺政治权利2年，并处罚金1万元。
如何区分“一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”？
“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部购房款，而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。
在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时，要满足诈骗犯罪的构成要件，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。
遇到“一房二卖”时，买房人如何维权？
一、在商品房买卖合同中，出卖人将房屋出卖后又将房屋抵押或出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
二、出卖人将房屋出卖后又卖于第三人，并且办理了过户手续，这种情况下，前买受人已不可能取得房屋所有权，合同上的债权转化为损害赔偿的债务，出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
三、出卖人将房屋出卖给买受人，并办理了产权过户登记，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同，此时出卖人已并非房屋所有权人，出卖人无权处分行为，房屋买卖合同当然无效。
《中华人民共和国合同法》第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”
《中华人民共和国合同法》第五十一条：“第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
四、出卖人将房屋出卖给两个或多个买受人，且都没有办理过户手续，以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力，顺位在先的合同有效。若两个买受人均未办理过户登记和预告登记，需审查是否有买受人已经合法占有了房屋，从风险承担的角度来看，赋予合法占有房屋的买受人相应优先权具有合理性。
《中华人民共和国合同法》第一百四十二条：“第一百四十二条 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
《中华人民共和国物权法》第二百四十四条：“占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。”
五、买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
六、在一房二卖中，预售合同登记的，具有对抗其他买受人的效力。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
风险提示及预防方法：
1.在二手房买卖合同中，在房价上涨较快且幅度较大的情况下，一些出卖人自认为“违法成本过低”背信违法妄图赚取到经济利益。在这种情况下，作为购买方，应该在合同中约定较高的违约金，以避免损失。同时，作为买受方，在房屋没有过户给其他第三人之前售方应尽快起诉要求继续履行合同，起诉要求办理过户手续，购房人采取财产保全措施或者办理产权变更异议登记，有效阻止出卖人的恶意违约行为，不要试图和对方谈判加价或要求尽快履行，造成对方有时间将房屋卖与他人。在房屋已经被转卖给他人的时候，已经签订了房屋买卖合同的买主可以通过诉讼，向法院主张因出卖人的恶意违约行为所造成的实际损失和可得利益损失，来弥补因房屋卖给第三人所造成的损失。不能以要求继续履行合同为由进行诉讼，以免造成时间和经济上的损失。
2.对于在已经存在“一房两卖”事实情况下，作为买受人如何提出赔偿请求，有当事人认为，可以要求对方双倍赔偿房价款，并以此向法院提出诉讼请求，该想法是错误的。关于“一房两卖”双倍赔偿问题，是有相关的司法解释，媒体也有相关报道，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中确定的“一房两卖”双倍赔偿已经设定了“本解释所指的卖出人为开发商”的规定，所以面对二手房房主个人时就不具备约束力。作为买受人不要进行误解司法解释规定的范围，造成提出高额赔偿得不到支持且支付了多余的诉讼费用。对于购房人的损失，包括实际损失和重新购买同类型房屋的差价损失，一般购房人会支付较高的中介费用，这都属于购房人的实际损失，都可以向出卖人主张；同时，对于重新购买同类型房屋的差价损失，可以从对方两次出卖的房屋价格的差额利润中获得。
3.作为卖方，不能认为违约成本低而任意解约，解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利，其行使以自身没有毁约行为为前提。如本案，一房两卖的行为属于根本违约行为，肖某在自身毁约、合同已经无法履行之后再向夏某发送解约函不构成合法解约。
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