房产买卖合同因其内容较多，且多数都是专业术语，很少有人会在签订合同前将合同内容全部研读透。因此房产买卖合同纠纷是房产买卖中最常见的问题，下面，文典成都房地产律师为大家解读2个常见纠纷案例，希望对大家有所帮助。
案例一：房产买卖合同未对房屋交付情况进行约定
2000年5月28日，甲(买方)与乙(卖方)经过中介公司促成，签订了一份《房屋转让合同》，约定乙将涉案房屋以94万元的价格出售给甲;甲在签署合同时交诚意金2万元，若乙签署合同并对上述款项以定金名义签收，则甲所交诚意金自动转为定金。合同第11条约定，如乙在收取定金后，不依合同条款将该物业售予甲，则乙须返还双倍定金予甲以弥补甲之损失，唯甲不可要求乙进一步赔偿或逼使乙履行此合约。合同签订时，甲交付了2万元定金，乙签字予以确认。
2000年12月28日，乙将房屋交付给甲。之后，由于合同履行中出现问题，甲向法院提起诉讼，请求乙继续履行合同，协助办理房屋过户手续。乙以合同第11条抗辩无需继续履行合同。
【法院判决】
原审法院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全，在甲没有违约，而乙违约，且合同能够履行的情况下，乙以合同第11条的条款抗辩无需继续履行合同，违反了诚实信用原则。双方的合同仅约定了卖方(乙)在收取定金后不履行合同的情形，而没有对卖方(乙)交付房屋后的情形进行约定，故对乙的抗辩不予采纳。因此，法院判决乙继续履行《房屋转让合同》，在甲付清购房款或者向公证机关提存剩余购房款之日起三日内，与甲一起向房地产产权登记机关申请将涉案房地产过户至甲名下。
乙不服原审判决，向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为，涉案合同第11条约定适用于卖方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能当然适用于卖方收取定金后已依合同条款将物业交付买方使用的情形，因为甲作为买方接受房屋后对合同继续履行并获得产权的合理预期应当受到保护。继续履行合同是合同法规定的承担违约责任的方式，甲作为守约方要求违约方乙继续履行合同有法律依据。因此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
【点评】
《物权法》第9条规定了不动产物权的登记生效原则，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
按照上述规定，在二手房买卖中，房屋所有权发生转移的唯一要件就是登记。也就是说，即使买方已经支付全部价款，并且卖方也将房屋交付买方实际占有、使用，只要未产权过户登记手续，买方对不动产仍然不能享有物权。
不动产的买卖是从签订买卖合同(债权发生)到支付购房款、交付房屋，直至办理物权变更登记(发生物权变更效果)的一个动态过程，因而，在债权与物权之间存在一种中间权利形态，买受人取得房屋的占有即属于这一中间权利形态，这种处于中间形态的“期待权”可以视为一种准物权。我国各地法院的司法实践中，已有多起判决支持了这种“期待权”。
所以，即使其此时尚未取得物权，但其合同履行状态使其权利已经很接近于物权，故其利益受法律保护。
案例二：房产抵押对房屋买卖合同履行的影响
2006年4月12日，甲取得涉案房屋的房地产证。2006年4月24日，涉案房屋抵押给第三人中国银行深圳某支行。2010年3月28日，被告甲与原告乙签订一份《房地产买卖合同》，约定甲将涉案房屋出售给乙，转让成交价179.5万元。合同签订后，乙按合同约定于当日向卖方支付定金3.5万元，并由甲出具相应的《收款收据》;买卖双方共同向中国工商银行深圳某支行办理二手楼交易资金监管手续，并且买方于2010年4月24日、28日分两笔将51万元资金存入中国工商银行二手楼资金监管账户。
之后，由于被告拒绝提供收款账户、单方撤销担保公司赎楼授权，原告向法院提起诉讼，要求被告继续履行合同。法院审理过程中的一个法律问题是，被告房屋上设定的抵押权负担是否构成继续履行的障碍。第三人中国银行深圳某支行向法院提交答辩称，根据第三人的银行操作规程，只要其抵押债权得到清偿，抵押关系就已经解除，第三人有义务配合办理抵押的注销登记手续。但如需要被告作为房产所有人来配合领取房产证原件及签署相关文件，需被告亲自办理或者授权第三方进行办理，否则很难配合办理完毕。
【法院判决】
法院经审理认为，虽然涉案房地产存在抵押负担，但根据《物权法》第191条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务涤除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍可消除。
【点评】
《物权法》第191条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
根据《物权法》第191条 转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押权;既然买受人取得的是没有物上负担的财产，也就不再有物上追及的问题。按照全国人大常委会法工委主编的《物权法释义》的解释，以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益，更好地保护抵押权人和买受人的合法权益。
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